Sismabonus, Ecobonus e mercato immobiliare. A questi tre quesiti ha risposto l’ingegnere edile Dario Scamarcio, esperto del settore, il quale proverà a sciogliere i nodi che gli italiani faticano a sbrogliare, chiarimenti che potranno tornare utili a chi (proprietario o affittuario) volesse usufruire delle relative agevolazioni fiscali

Ciao, Dario. In cosa consiste il Superbonus 110%?

Il Superbonus 110% è un’agevolazione fiscale che consiste in detrazioni dall’imposta lorda ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti (di almeno due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta) o riducono il rischio sismico degli stessi.

Il Superbonus spetta per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2022 e relative a specifici interventi di Ecobonus e Antisismici su edifici residenziali (cosiddetti interventi TRAINANTI), ma anche per altri interventi, solo però se realizzati «congiuntamente» ai Trainanti (cosiddetti interventi TRAINATI)

Gli interventi TRAINANTI sono quelli che, al verificarsi di determinate caratteristiche, permettono, anche da soli, di beneficiare del Superbonus 110%.

Esso è più applicabile alle prime, alle seconde case o alle abitazioni in ristrutturazione?
Gli interventi che danno diritto alla detrazione del 110% possono riguardare le prime, le seconde case  e le abitazioni in ristrutturazione indifferentemente, siano esse  singole unità immobiliari o abitazioni in condominio. Sono escluse dalle agevolazioni, le nuove costruzioni (infatti gli immobili oggetto dell’intervento devono esser già esistenti e dotati di impianto di climatizzazione funzionante o riattivabile), e soprattutto, il superbonus non spetta per interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli).

È possibile accedere al servizio anche per un affittuario in possesso di un Attestato di Prestazione Energetica?

Certamente sì. L’Agenzia delle Entrate ha esplicitato le modalità attraverso cui un inquilino può usufruire dell’agevolazione fiscale al 110%.

Nella risposta ad un contribuente in FiscoOggi, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito le regole per la fruizione del superbonus da parte di un inquilino.

L’Agenzia ha anzitutto ricordato che devono ricorrere tutte le condizioni e i presupposti di legge necessari per ottenere l’agevolazione. È chiaro quindi che, anche per un inquilino, l’avvalersi di un’agevolazione come quella del superbonus può essere interessante, da un punto di vista sia abitativo che fiscale.

A partire dall’articolo 16 bis, quali agevolazioni si possono detrarre dalla combinazione Sismabonus-Agenzia delle Entrate?

Il Dpr 917/86 è noto come TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). All’interno del TUIR troviamo l’articolo 16 bis che disciplina le detrazioni fiscali e le agevolazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Nell’articolo 16 tuir troviamo quindi i riferimenti normativi o quali sono gli interventi di ristrutturazione edilizia con detrazione fiscale, ad esempio:

  • Ristrutturazione edilizie di condomini o di unità immobiliari private
  • Realizzazioni di box e posti auto
  • Abbattimento barriere architettonichead esempio realizzazione di rampe per disabili,
  • servoscala, ascensori, da realizzare in ragione della presenza sia di portatori di handicap
  • che di over 65 (anche se non portatori di handicap);
  • Opere per la protezione della casa
  • Isolamento acustico e cablatura
  • Risparmio energetico e fonti rinnovabili
  • Misure antisismiche
  • Bonifica amianto
  • Detrazione, sconto o cessione

Il 20 Maggio 2020 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge Rilancio. Questo decreto “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonche’ di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19.” include il potenziamento di alcune agevolazioni fiscali per edilizia e risparmio energetico con l’obiettivo di aiutare imprese e famiglie.

Per cui, volendo rispondere alla domanda, per ciò che concerne il Sismabonus, tutte le misure e le detrazioni già esistenti ovvero, tutte le misure per la messa in sicurezza dal rischio sismico sono state semplicemente potenziate passando dal 50% fino al 110%.

Ogni anno il governo può rivedere e modificare i valori. Ad esempio l’ammontare complessivo delle spese sostenibili per far fronte all’adeguamento sismico non doveva essere superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Nella legge di bilancio del 2020 la misura è variata portando la detrazione fiscale ad un limite di spesa massimo di 96.000€.

Cosa prevedi per il mercato immobiliare post Covid?

L’impatto del lockdown ha avuto conseguenze sul patrimonio immobiliare italiano che ancora non si è pienamente in grado di valutare.

Come era facile prevedere, il 2020 si è chiuso con il segno meno, dominato da un andamento in contrazione. L’incertezza riguarda la quantificazione e la durata del segno meno.

È possibile affermare tuttavia che il 2020 si è chiuso per il mercato immobiliare meno peggio di quanto si potesse presagire allo scoppio della pandemia e con il lockdown duro e puro della primavera. I prezzi delle case sono scesi in maniera molto limitata, e anzi il nuovo è in controtendenza, stando all’indice dell’Istat che segnala aumenti consecutivi dei listini per i primi tre trimestri dell’anno. Questa crisi mostra un classico andamento del mercato immobiliare a W, ovvero un calo all’inizio della pandemia, un rialzo delle vendite e delle transazioni nell’ultimo trimestre 2020, un nuovo ribasso con la seconda ondata e una possibile crescita nei prossimi mesi del 2021. Ora, quanto i denti della sega saranno numerosi dipenderà da due fattori: “il rimbalzo dell’economia e l’efficacia della campagna di vaccini”. E in ogni caso, dopo il calo delle quotazioni del 2% visto l’anno scorso, nel 2021 si finirà forse, con un -3,8%, ribasso in attenuazione l’anno successivo (-1,2% è la stima) e solo nel 2023 si rivedrà un frazionale rialzo.


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