Se l’amministratore è un mandatario, allora deve operare con la “diligenza del buon padre di famiglia”

La domanda sembra retorica, ma non lo è. Chi sia l’Amministratore di Condominio non lo ha ancora deciso la magistratura, combattuta tra l’articolo 1710 C.C. ( Diligenza del mandatario ) e l’articolo 2236 C.C. ( Responsabilità del prestatore d’opera). Non sembra saperlo neppure il Parlamento che da anni evita la predisposizione di una legge istitutiva dell’Albo degli amministratori. Non lo sanno i condomini, che dall’amministratore pretendono che egli funga da portiere; non lo sanno gli amministratori che nella incertezza normativa fanno quello che possono per sopperire alla scarsa chiarezza delle norme.

L’orientamento preminente è quello di considerare l’amministratore un mandatario ai sensi dell’art. 1710 C.C. che recita: “Il mandatario e’ tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato e’ gratuito, la responsabilità’ per colpa e’ valutata con minor rigore. Il mandatario e’ tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato”. Vediamo le implicazioni di quanto previsto dall’art. 1710.

Se l’amministratore è un mandatario, allora deve operare con la “diligenza del buon padre di famiglia”. Di conseguenza nel caso fosse il peggiore degli incompetenti, le colpe ricadrebbero su chi gli ha incautamente conferito il mandato.

Diversa è la figura dell’amministratore immobiliare che ricaveremmo dall’applicazione dell’art. 2236 C.C. che recita: “Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà il prestatore d’opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o di colpa grave”. Ora La diligenza richiesta al professionista è una diligenza qualificata, superiore a quella che viene richiesta ad una persona comune (c.d. “diligenza del buon padre di famiglia”), ed è commisurata alla prestazione che lo stesso deve eseguire. Il professionista, in base all’art. 2236, risponde per negligenza, imprudenza e colpa lieve.

Infatti la norma pone una limitazione alla responsabilità del professionista per le ipotesi di imperizia che siano dipese dalla complessità o dalla novità dell’opera richiesta. In tali situazioni non è invocabile la responsabilità dello stesso. Quindi considerare l’amministratore un professionista, comporta una serie di precise conseguenze. Dal professionista si ha il diritto di chiedere qualcosa in più della semplice “cura e diligenza del buon padre di famiglia”. Infatti il Codice – attraverso l’articolo 2229 che regolamenta le professioni intellettuali per le quali è necessaria l’iscrizione ad un Albo specifico, indicando anche le modalità di accesso allo stesso – ci dice che per lo svolgimento di tali mansioni si richiede qualcosa di speciale: la preparazione professionale.

In questa prospettiva diventa utile aderire ad organizzazioni professionali di categoria. Tra queste associazioni ricordiamo l’UNAI e l’ANACI che hanno una distribuzione che copre tutto il territorio nazionale italiano. Al momento, mancando l’Albo degli amministratori di condominio, l’unico riferimento professionale è rappresentato dalle associazioni di categoria. Si tratta di un’autentica ironia dell’ordinamento giuridico italiano, infatti la categoria professionale degli amministratori di condominio ha come riferimento normativo che ne tutela il diritto ad avere un Albo, non solo il citato articolo 2229 C.C. come tutte le altre professioni intellettuali, ma anche e soprattutto l’art. 1130 C.C. ( Attribuzioni dell’amministratore) e l’art. 71 art. C.C. (Requisiti per l’incarico di amministratore di condominio).

In particolare la lettera g del 1° comma dell’art. 71 art. C.C. sancisce l’obbligo che per esercitare la professione di amministratore di condominio occorre aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. A questo si aggiungano i compiti essenziali dell’amministratore di condominio che si desumono dall’art. 1130 C.C. L’amministratore è allo stesso tempo:

–         organo di esecuzione, per quanto riguarda la realizzazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e osservanza del regolamento di condominio;

–         organo autonomo, per quanto riguarda la disciplina dell’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune in modo che tutti i condomini ne traggano miglior godimento;

–         organo finanziario, per quanto attiene alla riscossione dei contributi ed alla erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, per l’esercizio dei servizi comuni e per gli adempimenti fiscali;

–         organo di tutela, in quanto tenuto a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, in questo ambito deve avere competenze in vari rami dell’ingegneria.

Per l’attuazione di tali compiti e per quegli altri che possono essergli affidati dal regolamento di condominio o dall’assemblea dei condomini (art. 1121 del C.C. “Innovazioni gravose o voluttuarie”), l’ amministratore può trovarsi a dovere agire tanto contro i terzi quanto contro i singoli condomini, il che prova che egli assolve una funzione e non è un puro e semplice mandatario. Naturalmente della sua gestione egli deve render conto alla fine di ciascun anno, ma potrà essere chiamato a rendere conto anche prima, in caso di revoca, nel corso dell’anno, o quando vi siano delle ragioni che lo giustifichino.

Da quanto esposto segue che un ordinamento professionale è necessario anche e soprattutto perché ci sia un codice deontologico obbligatorio da rispettare, un organo di controllo e una selezione seria degli amministratori basata soprattutto sulla competenza e preparazione professionale.

 


1 COMMENTO

  1. la “diligenza del buon padre di famiglia” direi che è superata, oggi occorre operare con la “diligenza del professionista”; scrive Antonio Scarpa già nel 2015:
    L’amministrazione condominiale è ormai incarico professionale, e l’obbligo di diligenza da osservare è quello qualificato, stabilito dall’art. 1176, comma 2, c.c., ragguagliato, cioè, alla “natura dell’attività esercitata”.
    Non ci si può dunque più accontentare che l’amministratore di condominio svolga i suoi compiti secondo i dettami suggeriti dall’ordinaria diligenza (v., ad esempio, Cass., 28 novembre 2000, n. 15283).
    Gli obblighi dell’amministratore, in quanto inerenti all’esercizio di un’attività professionale, impegnano lo stesso a prestare la propria opera per raggiungere il risultato desiderato, prestando la diligenza del professionista di media attenzione e preparazione.

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