Quorum e maggioranza

Parlare di quorum, ovvero di numero legale, significa interpretare l’art. 1136 c.c. (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni). Allo stato attuale permangono due correnti di pensiero: “teoria della doppia maggioranza”, la prima e “teoria del doppio quorum di maggioranza”, la seconda dovuta al prof. Rosario Calabrese del centro studi Condominiali di Roma. Si analizzerà la “teoria del doppio quorum di maggioranza”.

I quorum assembleari sono di due tipi:

  • quorum costitutivi
  • quorum deliberativi.

I quorum costitutivi vanno verificati per accertare se l’assemblea è validamente costituita quando questa si riunisce per deliberare. Se tali quorum non fossero rispettati, l’assemblea sarebbe nulla e, di conseguenza, nulle sarebbero tutte le deliberazioni in essa assunte. La forza imperativa delle deliberazioni approvate a maggioranza dall’assemblea ha valore coercitivo nei confronti di tutti i condomini: anche della minoranza dissenziente. I quorum deliberativi hanno la funzione di garantire il democratico processo decisionale: le deliberazioni devono essere prese con un adeguato consenso rapportato ai millesimi di proprietà e ai proprietari costituenti il condominio. Il mancato rispetto dei quorum deliberativi rende le delibere nulle o annullabili a, seconda dei casi. I quorum minimi costitutivi e deliberativi sono ritenuti inderogabili dalla giurisprudenza.

Passiamo ad analizzare i numeri.

In prima convocazione l’assemblea si costituisce validamente se sono presenti la maggioranza dei condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio. Si tratta di un quorum altissimo che difficilmente viene raggiunto. In seconda convocazione, l’assemblea delibera in un giorno successivo alla data di prima convocazione, tale giorno non deve andare oltre dieci giorni dalla prima convocazione. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Vi sono delibere particolari che richiedono maggioranze particolari, sono quelle previste, ad esempio, dal quarto comma dell’art. 1136: le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, devono essere approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136: “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”. Il quinto comma dell’art. 1136 prevede che la maggioranza necessaria per deliberare sulle innovazioni, deve essere la maggioranza dei partecipanti al condominio con un valore dell’edificio di almeno due terzi. Ovvio che tali delibere richiedono che il quorum necessario alla costituzione dell’assemblea sia anche dello stesso valore.

Da quanto esposto segue che per la validità delle deliberazioni assembleari, le norme sul condominio prevedono la coesistenza di un duplice rapporto proporzionale da parte dei votanti:

  • la maggioranza numerica, da calcolarsi in relazione al numero dei partecipanti all’assemblea;
  • il quorum deliberativo minimo millesimale, da calcolarsi in relazione al valore dell’intero edificio.

Ai fini della delibera dovremmo parlare di:

  • maggioranza deliberante;
  • quorum deliberativo.

Il Codice indica maggioranze e quorum deliberativi precisando che per essere imperativi, devono essere supportati da corrispettive quote millesimali minime indispensabili. Questo conduce alla teoria del “DOPPIO QUORUM DI MAGGIORANZA” La giurisprudenza ha introdotto la necessità del raggiungimento anche della maggioranza millesimale, oltre quella numerica, giungendo così al concetto di “DOPPIA MAGGIORANZA”. Chiariamo il concetto facendo un esempio numerico avendo a riferimento il comma 2 dell’art. 1136.

DIRITTO DI VOTOVOTIMILLESIMI
Totale condomini aventi diritto di voto121000
Presenti all’assemblea (TUTTI: caso raro!)121000
Voti favorevoli7500
Voti contrari5500

 

Il comma 2 art. 1136 recita: “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”. Come si vede, il valore millesimale è preceduto dalla parola “almeno”. Almeno significa condizione minima e sufficiente. Maggioranza è tutt’altro. Nel caso dell’esempio:

  • 7 rappresenta “la maggioranza degli intervenuti”;
  • 500 è sicuramente “almeno la metà del valore dell’edificio” che in questo caso è 1000;
  • la delibera è, a rigore di Codice, valida essendo state rispettate entrambe le condizioni richieste.

L’esempio dimostra che pretendere che si rispetti il concetto di doppia maggioranza significa falsare il dettato del legislatore, il quale aveva previsto una maggioranza (quella numerica dei votanti presenti in assemblea) e una eventuale possibile uguaglianza (quella millesimale). Dire “almeno la metà del valore dell’edificio” non esclude la possibilità di un uguale valore millesimale portato dalla minoranza numerica. L’esempio dimostra che il codice prevede non la “doppia maggioranza”, ma “il doppio valore del quorum di maggioranza”. In altri termini la maggioranza deve essere portatrice di un doppio quorum costituito “almeno” dai valori minimi che il codice ha previsto per ciascun tipo di deliberazione in riferimento al numero dei votanti ed al valore millesimale connesso a ciascun voto.

Il condominio ha chiare regole che consentono una vita democratica e serena. Purtroppo l’egoismo e il desiderio di supremazia, tipico di ogni soggetto umano, portano a far nascere una marea di liti che non consentono una vita serena e democratica.


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